桃江县物业管理实施意见

2016-09-24 06:59:09      点击:


  为了规范物业管理活动,维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、湖南省《物业管理实施办法》、《益阳市人民政府关于规范和加强中心城区物业管理的实施意见(试行)》等有关法律法规规定,结合我县实际,特制定本实施意见。

  一、建立健全工作机制

  (一)明确县房地产管理部门为管理本县物业管理行为的主管部门,负责全县物业管理的指导、管理、监督。规划、住建、城管、物价、公安、税务、消防、环保、安监、技监、工商、人防、气象、供水、供电、供气、当地人民政府等有关部门按照各自职责,做好物业管理活动的协调、管理工作。

  (二)各乡镇人民政府、社区居委会明确1-2名物管专员,在县房地产行政主管部门监督指导下,做好辖区内的物业管理工作,负责本辖区内物业小区组织成立业主大会并选举产生业主委员会,负责辖区内物业管理信访投诉受理和协调处理工作,并协助搞好物业小区的创卫工作。

(三)明确物业管理范围。物业管理范围涵盖商品房住宅小区、保障性住房安置小区、机关办公楼、商场、学校、医院、厂矿等各类物业,包括房屋及相关共用设施设备维护养护、环境、保洁、小区保安巡逻、安全监护、绿化管养、生活服务等配套服务。

  二、强化前期物业管理基础工作

  (四)严格审批物业规划条件。县房地产管理局参与相关规划审批例会并提出专业意见。未满足物业管理要求,规划部门在进行核实时,直接认定为不符合规划条件。

  规划部门在办理建设工程规划许可,对建设工程方案进行审查时,严格按有关规定合理确定物业管理用房的位置和面积、小区道路、车位配比、排水排烟、水电气方案、安全设施、公用公厕、有线、宽带网络、消防设施等物业管理要求。

  物业管理用房必须是规划建设房屋的地上1-4层,用房面积按开发建筑总面积的3-5‰(最少不得低于50平方米)配置到位。开发建设单位新建物业项目和保障性住房项目应严格按有关法规和技术规范进行规划设计,充分考虑并满足物业管理方面的要求。新建物业项目的供水、供电设计应当满足“一户一表、直抄到户”的要求,供气、通讯网络和有线电视收费到户。

  (五)规范前期物业招投标制度。对前期物业管理,开发建设单位在办理商品房预售之前应当采取招投标方式选聘物业服务企业。有下列情形之一的,经物业管理行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘前期物业服务企业:

     1、投标人少于3人;

     2、多层物业总建筑面积少于3万平方米;或者单栋高层物业总建筑面积少于1万平方米;或者多层、高层混合物业建筑面积少于2万平方米。

  (六)强化前期物业管理工作。物业服务企业签订前期物业服务合同后,应及时参与、了解共用设施设备的安装、调试,及时向开发建设单位提出整改意见,由行政主管部门督促开发建设单位落实整改。建设单位组织工程竣工验收和分户验收时,应通知前期物业服务企业参与,前期物业服务开办费用由开发建设单位负责。

  建设单位在销售物业前,参照《临时管理规约》示范文本制定《小区临时管理规约》;并将规约和前期物业服务合同向物业买受人明示,并作为房屋买卖合同的附件。业主大会成立后制定《管理规约》的,《临时管理规约》失效。

  (七)严格履行房屋质量保修责任。开发建设单位在退还施工单位质量保证金时须经当地人民政府、业主委员会、物业服务企业签字同意。对未履行保修责任的开发建设单位,应继续承担延期保修责任。对未承担延期保修责任的开发建设单位的不良行为,记入房地产行业信用信息系统。

  物业保修期限和保修范围按合同约定确定,但不得低于国家规定期限和范围。保修期限按《房屋质量保证书》承诺执行,没有约定的房屋共用部位及共用设施设备保修期限比照国家规定期限执行。

  (八)落实执行物业承接查验制度。新建项目在房屋交付使用前,按照《物业承接查验办法》,由房地产物业管理部门组织物业企业和开发企业、业主代表实施物业承接查验。

查验须符合以下条件:

  1、建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或准许使用文件,并经建设行政主管部门备案。

  2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气已安装独立计量表具。

  3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区、服务等公共服务设施已按规划设计要求建成。

  4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求。

  5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书。

  6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全。

  7、法律法规规定的其他条件。

  在达到查验条件后,物业服务企业和开发企业应签订合同并约定责任,向房地产行政主管部门办理备案手续后,方可将房屋交付使用。

  (九)推进业主委员会建设。业主大会、业主委员会的成立和开展活动,应当遵循《业主大会和业主委员会指导规则》的要求。

  业主委员会工作经费从物业共有部分经营所得收益中适当解决,不足部分由全体业主分摊。业主委员会工作经费筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定。工作经费的收支情况和账目明细,应当定期在物业管理区域内公告,接受业主监督。

  业主委员会成员不履行职责或损害、侵占业主利益的,由物业所在地的物业管理行政主管部门、镇人民政府、社区居委会责令业主委员会召开业主大会改选。业主委员会拒不组织召开业主大会的,由镇人民政府和社区居委会组织召开业主大会进行改选。

  三、规范物业服务行业管理

  (十)严把物业服务市场准入和退出关。按照物业管理企业资质管理的规定核实物业服务企业的人员配置,严格执行从业人员持证上岗制度,达不到相关规定要求的物业服务企业由物业管理行政主管部门依法注销其资质。

  (十一)完善物业服务项目退出程序。物业服务合同期满不续约的,合同当事人一方应提前3个月书面告知对方当事人,并报告物业管理部门、所在镇人民政府、社区居委会。物业服务企业退出后暂时没有物业企业接管的小区,由业主委员会和社区居委会代替,直至新物业服务企业接管,接管费用及代管期间的费用由全体业主承担。机关单位、业主大会决定解聘、选聘物业服务企业或采用业主自治的,应报物业主管部门核实备案。

  (十二)规范物业管理项目交接行为。物业服务合同期限届满或依法终止的,原物业服务企业撤出物业管理区域,应当向业主委员会交接下列事项:1、移交物业承接验收和运行管理、养护、维修资料;2、移交物业共用部位和设施设备;3、结清相关费用;4、移交业主档案;5、法律、法规、规章规定的其他事项。

  原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

  业主委员会应督促和协助物业服务企业对小区业主物业服务费和欠费的收缴,不得违反程序解聘物业服务企业。

  物业管理行政主管部门应加强对物业管理交接环节的监管。

  (十三)加强物业区域管理。物业服务企业在承接管理项目后,要禁止以下行为发生,并予以制止,及时督促整改。

  1、损坏房屋承重和抗震结构;

  2、未经规划有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌;

  3、违反物业管理区域规划搭建建筑、构筑物及其他设施;

  4、侵占绿地、毁坏花草树木;

  5、乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物;

  6、擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画;

  7、超过规定标准排放噪音;

  8、排放或者堆放有毒有害物质,堆放易燃易爆物品;

  9、设置灵堂、丢撒冥钱、冥纸,在禁止期间乱放烟花、鞭炮;

  10、法律、法规禁止的其他行为。

(十四)积极协助部门执法。物业服务企业要明确专人负责定期巡查、及时发现物业小区内的违法违规行为,并下发整改通知书,及时督促整改。对拒不整改的,应会同小区业主委员会和当地社区协调处理;无法协调处理的,及时报告相关部门。相关部门进入物业小区执法时,物业服务企业要积极配合。

  物业服务企业发现、制止违法违规行为不力的,视为企业不良行为,由物业管理行政主管部门将不良行为纳入行业信用信息系统管理。年度内有不良行为记录的物业服务企业,不得参加本年度内各项评优评先,不得参加物业管理项目招投标,并由物业主管部门根据《物业管理企业资质管理办法》的相关规定进行处理。

  (十五)建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由所属镇人民政府社区居委会负责召集,物业所在地的物业管理行政主管部门、社区居委会、派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表及相关部门参加,协调解决本行政区域内物业管理的重大问题。主要包括业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届履行物业服务合同的重大争议、物业服务企业变更交接等问题。

  (十六)建立物业管理收费纠纷快速处理和恶意欠费惩处机制。通过人民司法调解、行政调解、诉讼等多种渠道解决物业管理中的各类矛盾。利用速裁简易程序,依法调解、审判物业服务费纠纷案件,人民银行要将人民法院判决认定业主故意拖欠物业费的生效判决、裁定纳入银行个人诚信系统。

  (十七)健全房屋维修资金管理使用制度。物业服务企业负责房屋专项维修资金使用方案的具体实施。

  1、提出维修资金使用申请;2、根据业主委员会的授权,按照公开、公平、公正的原则比选施工单位,并监督施工单位按要求完成维修、更新、改造工程;3、保障业主决策权,维修资金使用事项严格按法律法规规定由业主表决决定;4、保障业主知情权,及时将维修资金使用有关情况,包括工程预算、施工单位比选过程、竣工验收情况等在小区明显位置公示。业主委员会应当切实维护业主知情权、决策权等合法权益,积极协助、督促物业企业或相关业主做好维修资金使用实施工作。

  四、明确部门职责

(十八)县各行业主管部门要依据各自职责,加大对物管区域的管理和执法。对因推诿扯皮、拖延不办引发群众集体上访或造成严重后果的,要追究相关部门单位责任。

(十九)房地产行政主管部门负责制定物业管理相关配套政策办法;牵头负责全县物业管理工作的综合考评;按规定权限负责物业服务企业资质审批,规范和培育物业管理市场;落实前期物业管理实施项目招投标制度和业主委员会备案登记;会同各乡镇人民政府和社区居委会协调处理物业管理活动中出现的重大问题;对物业管理行业违规行为进行执法。

(二十)公安部门负责物业管理区域内的治安管理与执法工作;交警部门指导物业服务企业做好物业管理区域停车位安排、行车路线划定、交通标线设置等工作。消防部门负责物业管理区域的消防监督管理、查处消防设施维护保养不到位等行为。

(二十一)司法行政部门负责指导乡镇及社区、村级人民调解组织参与协调解决物业管理矛盾纠纷。

(二十二)环保部门负责对物业管理区域及周边的油污、烟尘、噪音等污染源依法实施监督管理,对违法行为依法查处。

(二十三)规划、综合执法部门负责查处未经规划行政许可擅自进行改建、扩建,或者擅自改变住宅外立面,在非承重外墙处开门、窗等违法行为。

(二十四)城市综合执法部门负责对物业管理区域内未经许可擅自设立大型户外广告、张贴小广告、小商小贩摆摊设点的行为,在物业公司制止无效的情况下依法查处;

  负责物业小区生活垃圾清运;

  负责按照规划设计条件审批物业管理区域绿化建设方案和配置绿化率,指导绿化管护工作,查处侵占园林绿地或擅自砍伐、移植、损坏小区花草树木的违法行为。

(二十五)住建部门负责监督施工单位履行保修期内的保修责任,协调、督促参建各方责任主体处理已竣工交付房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。

供水、供气等单位做好物业管理区域内水、气户表以外的管线及设施设备的维修、管理工作,供电企业作好物业管理区域内资产所属管线及设备设施的维修、管理工作。

(二十六)质量技术监督部门负责对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察。督促使用单位或物业服务企业做好特种设备的使用登记、维护保养、定期检验、作业人员持证上岗等工作;查处安装、改造、维修保养和使用中的违规行为;调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

(二十七)物价部门负责前期物业服务收费标准的核定和成立业主委员会后的物业服务收费备案;监督检查和规范物业服务收费行为,受理物业服务收费咨询及投诉,协调解决物业服务收费的矛盾和纠纷;负责建立与星级物业服务小区相匹配的收费指导标准。建立物业服务收费动态调整机制。

(二十八)人防部门负责物业管理区域内人防工程的规划、监督检查和实地标注工作,查处擅自改变人防工程用途的行为。

  (二十九)工商部门负责查处在物业管理区域内的无照经营行为。非经营性房屋改为经营场所的,须经有利害关系的业主同意,提交经营场所所在地居民委员会(村民委员会)、业主委员会的证明文件。依法办理工商营业执照。

  (三十)居民住宅区内直接为业主生活提供服务的电梯、二次供水水泵、中央空调、楼内照明、共用照明等居民生活共用设施用电,均按居民生活用电价格执行。通讯、有线电视等单位做好物业管理区域内相关专业设备设施的管理、维修和养护工作。

  五、优化环境,加大政策优惠

  (三十一)按政策给予物业服务企业税费优惠和收费减免。合理确定物业服务企业缴税基础。物业服务业的营业税以与物业服务有关的全部收入扣除代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为计税营业额税基。

  对以酬金制方式开展物业服务的物业企业开设单独账户专项存放为业主委员会代管资金的行为,不征收营业税;业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同,且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票,对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为不征收营业税。

  切实减轻物业服务企业负担。物业服务企业应缴政府性基金、行政事业性收费,除残疾人就业保障金外,其他减半征收;行政事业单位的服务价格收费按物价部门核定的最低标准收取;其他部门的收费按成本价收取。

  (三十二)积极推进物业小区水电改造。供电部门要加快居民“一户一表”的改造工作,力争两年内完成改造任务。供水部门负责居民用水“一户一表,直抄到户”的改造工作,力争3年内完成改造。供水改造费用按照物价部门规定执行。暂未改造完成、无法实现抄表收费到户的,可由供水、供电企业按照1-3%的佣金标准,委托物业服务企业代收代缴。

  六、本《实施意见》自发布之日起施行。

                                 2015年5月5